Yusuf KANSU tarafından gönderildi.
Isıtma sistemleri merkezi ve ferdi olmak üzere iki türe ayrılmaktadır. Apartman ve sitelerde her ikisinin bir arada olması mümkün değildir. Ayrıca merkezi ısıtmadan ferdi ısıtmaya, ferdi ısıtmadan merkezi ısıtmaya geçiş yapılabilmesi için kanunda ön görülen çoğunlukta karar alınması gerekmektedir.
Hukuki Dayanak ve Emsal Karar
KMK md.42/4: ‘’Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir…’’
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 1996/4500 E. ve 1996/5131 K. sayılı kararı: ‘’Anagayrimenkulde kömürle çalışan bir merkezi ısıtma sistemi mevcutken, kat malikleri; çoğunlukla aldıkları kararla, doğalgazla ferdi ısınmaya geçmiştir. Ancak, bu geçişin maliyetinin yüksek olması nedeniyle önceki karardan rücu edilerek ve ferdi ısınmadan vazgeçilerek doğalgazla merkezi ısınmaya geçilmesine yasaya aykırılık yoktur. Yalnız, birden fazla bağımsız bölüm malikinin ferdi ısınma sebebiyle yapmış oldukları harcamadan dolayı şartları varsa uğradıkları zararların tazminini isteyebilirler.’’
Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi Kararı ve Oy Nisabı
Isıtma sisteminde yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin ferdi sistemden merkezi sisteme veya merkezi sistemden ferdi sisteme dönüştürülebilmesi için gerekli oy nisabı toplam inşaat alanına göre belirlenmektedir.
Toplam inşaat alanının 2.000 m2 altında olması halinde %50 + 1 oy çoğunluğu yeterli iken, toplam inşaat alanının 2.000 m2 üzerinde olması halinde oy birliği (%100) ile karar alınması gerekmektedir.
Merkezi Isıtma Kullanım Zorunluluğu
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği md.13/3: ‘’Yeni binalarda; yapı ruhsatına esas olan toplam kullanım alanının 2.000 m2 ve üstünde olması halinde merkezi ısıtma sistemi yapılır.’’
İlgili yönetmelikten alıntı yapılan düzenlemede görüleceği üzere, yeni binalarda yapı ruhsatında yer alan toplam kullanım alanının 2.000 m2 üzerinde olması halinde merkezi ısıtma sistemi yapılması zorunlu hale getirilmiştir.
Yargı Yolu
Isıtma sisteminin değiştirilmesi için gerekli oy nisabı sağlanmadan karar alınması halinde, kat malikleri kurulu toplantısında hiç oy kullanmayan veya çekimser oy kullanan kat maliki tarafından kat malikleri kurulu kararının iptal davası açarak yargı yoluna başvurabilir.