Av. Fatih Özerol tarafından gönderildi.
Bir arsa üzerinden yapımı devam etmekte olan veya gelecekte yapılacak olan yapının bağımsız bölümlerinde kurulan ve bina yapımının tamamlanmasından sonra arsa payı sahiplerine kat mülkiyeti hakkı sağlayan geçici ayni hakka kat irtifakı denir.
Emsal Karar
Yargıtay 22. Hukuk Dairesi’nin 2018/3430 E. ve 2019/244 K. sayılı kararı: ‘’Dava, mevcut kat irtifakının iptali ile yeni kat irtifakının tesisi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 49. maddesinin 2. fıkrasında; kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona ereceği, 3. fıkrasında ise kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar vereceği ve sürenin istem üzerine yeniden uzatılabileceği hükme bağlanmıştır. Bu tür davalarda yargılama sonucu verilecek karar tüm malik ve mirasçılarının da hukukunu yakından ilgilendirdiğinden mahkemece usul ekonomisi de gözetilerek tüm malik ve mirasçıların davaya dahil edilip, taraf teşkili sağlanmalıdır.’’
Ne Zaman Kurulur?
Kat irtifakı, bina yapımına başlanmamış veya bina yapımının tamamlanmamış olması halinde, kişilerin binadaki paylarını göstermek amacıyla kurulması sebebiyle, tamamlanmamış dolayısıyla kat mülkiyetine geçiş olmadan önce kurulmaktadır. Kat irtifakı kurulmadan kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.
Nasıl Kurulur?
Kat irtifakının kurulabilmesi için arsa üzerindeki paylı mülkiyet sahibi paydaşların tamamının bu yönde talebi bulunması gerekir. Kat irtifakı kurma işlemi olağanüstü yönetim işi olması sebebiyle oybirliği aranmaktadır.
Gerekli Şartlar
1)Bir arsa üzerinden bir veya birden çok kişinin mülkiyet hakkını elde etmesi gerekir.
2)Paydaşlar kat irtifakı kurulabilmesi için resmi senet düzenlemeli ve bu senedi tapu kütüğüne tescil ettirmelidir.
3)Arsa payına özgülenen bölümler bağımsız bölüm olmalıdır. Yapıda kat irtifakı kurulmamış bağımsız bölüm bulunmamalıdır.
4)Kat irtifakı hakkı sahiplerinin hepsinin ortak iradesi bulunmalıdır. Beş veya daha fazla paydaşın bulunması ve oybirliğini engelleyen paydaşın bulunması halinde engelleyen paydaş paydaşlıktan çıkarılabilir.
Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
1)Kat irtifakı sahipleri, diğer kat irtifakı sahiplerinden inşaat sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde ana yapının inşaatına başlanmasını veya inşaatın tamamlanmasını isteme hakkına sahiplerdir.
2)Kat irtifakı sahipleri bu haklarını devredebilme hakkına sahiplerdir. Kat irtifakını devretmekle kişiler arsa paylarını devretmiş olurlar.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Farkı
Kat irtifakı kişiye yapı inşaatına başlanması ve bu inşaatın başlaması adına haklar ve borçlar yükler. Kat mülkiyeti ise bağımsız bölümü tamamlanmış bir yapıya ilişkindir.
Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi
Kat irtifakı anagayrimenkul üzerine inşa edilecek yapının tamamlanmasına kadar olan süreç için kurulur ve kat mülkiyetine çevrilmesi ile sona erer. Ancak kat irtifakı kurulduktan sonra 5 yıl içerisinde yapının inşaatının tamamlanmış olması gerekmektedir. Kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesi için tek bir kat irtifakı hakkı sahibinin talepte bulunması yeterlidir.