Av. Banu KÖK DUMAN tarafından gönderildi.
Ülkemizdeki ekonomik sıkıntıların en çok etkilediği sektörlerden birisi emlak sektörüdür. Hem kiralama hem satış piyasalarında ciddi dalgalanmalar mevcuttur. Özellikle 2022 yılından 2024 yılına kadar kira sözleşmelerindeki artış oranının %25 ile sınırlandırılması kira fiyatlarının aşırı şekilde artmasına sebep olmuştur. Dolayısıyla ev sahipleri %25 sınırını tanımadan artış yapmak için çabalamış ve tahliye davası açmak için hukuki yollar aramaya başlamışlardır.
Ev sahibi ve kiracıların, kira sözleşmelerinin yenileceği süreçte kira bedelinin belirlenmesi için yapılan görüşmelerin birçoğu olumsuz sonuçlanmaktadır. Ev sahipleri rayiç piyasa değeri üzerinden kira belirlemesi yapmaya çalışırken, kiracılar ise 2022 – 2024 yılları arasında %25’lik kira artış sınırını; 2024 yılından sonra ise on iki aylık TÜFE oranı üzerinden kira belirlemesi yapmaya çabalamaktadır.
Neticeten her iki tarafta kira bedeli konusunda uyuşamıyor dolayısıyla ev sahipleri tarafından kira uyarlama, kira tespit ve tahliye davalarını açabilmek için gerekli hukuki yol arayışına başlamaktadırlar.
Kira tespit, kira uyarlama ve tahliye davalarına bakmakla sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Kira uyuşmazlıklarının artması ve sulh hukuk mahkemesinin iş yoğunluklarının fazla olması sebebiyle duruşma tarihleri 6 – 7 ay sonrasına verilebilmektedir. İşbu durum mağduriyetin artmasına dolayısıyla maddi ve manevi zararlara sebebiyet vermektedir.
Zorunlu Arabuluculuk
Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, zorunlu arabuluculuğa tabiidir. Dolayısıyla arabuluculuk sürecine başvurulmaksızın dava açılması halinde usul yönünden davanın reddine karar verilecektir.
Önerimiz
Zaman ve maddi kayıpların önlenmesi amacıyla dava açılması için arabuluculuğa başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Tarafımızca arabuluculuk görüşmelerinde ılımlı tavır sergilenmesi gerekmektedir. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanması veya uyuşmazlığın çözümlenmesi yönünde tavır sergilenmesi halinde en geç bir ay içerisinde uyuşmazlıklar çözüme kavuşacaktır.
Unutulmaması gerekir ki kira tespit davalarında her ne kadar rayiç bedel üzerinden araştırma yapılıyor olsa dahi taşınmazda ikamet eden kişinin eski kiracı olması halinde %15 ila %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.
Ezcümle, ev sahipleri tarafından açılacak davaların sonuçlanması için 1 ila 3 yıl arasında vakit kaybedilmesi yerine arabuluculuk sürecinde makul bir tutar üzerinde anlaşılması halinde vakit ve maddi açıdan tasarruf sağlanacaktır. Ev sahiplerine önerimiz arabuluculuk sürecinde uyuşmazlığın çözümlenmesi yönünde tavır sergilemeleri olacaktır.