Yusuf KANSU tarafından gönderildi.
Yöneticilerin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilmiştir. Belirtilen hususların dışında yöneticiden talepte bulunulması etik olarak doğru değildir. Bu durumu aşağıda detaylı olarak açıklayacağız.
Kanuni Düzenleme
KMK md.35: ‘’Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi. Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.’’
Talep Edilemeyecek Hususlar
1)Aidatı ödemeyen kat malikine karşı icra takibi başlatılması halinde, icra takibinden elde edilecek olan mevduat apartman veya sitenin hesabına girecektir. Kat malikinin bu dosyayı yöneticinin şahsi alacağı olarak nazara almaması gerekir.
2)Apartman ve sitelerde meydana gelen sorunlarda vakit geçirilmeksizin yöneticinin kapısı çalınmakta veya cep telefonuyla defalarca aranmaktadır. Yönetici her ne kadar işleyişten sorumlu olsa dahi kendi işi ve yaşantısı olan bir kişidir. Sürekli olarak rahatsız edilemez.
3)Yine toplu yaşam alanlarında komşular arasında gürültü, çöp kokusu, ortak alan kullanımı vs. sebeplerle problemler yaşanması halinde bu uyuşmazlığı gidermekle sorumlu olan kişi yönetici değildir. Yöneticinin kolluk görevlisi olarak görülmemesi gerekmektedir.
4)Apartman ve sitelerin güvenliği, varsa özel güvenlik şirketi tarafından sağlanır. Özel güvenlik bulunmaması halinde ise her kat maliki kendi bağımsız bölümünün güvenliğinden sorumludur. Yönetici, apartman veya sitede meydana gelen hırsızlık vakasından sorumlu tutulamaz. Yöneticinin güvenlik açısından sorumluluğun doğması ancak yeterli güvenlik önlemi alınmadığı durumlarda söz konusu olur.
5)Yönetici, apartman veya site için hizmet satın alacağı durumlarda, her ne kadar ekonomik olarak uygun olanı seçmesi gerekirse de, alınacak olan hizmetin ihtiyaca ne derece cevap vereceğini de değerlendirmek zorundadır. Hizmet alımı konusunda sadece fiyat değerlendirmesi yapılamaz.
6)Kat malikleri her istediğinde kamera kayıtlarını talep edemez. Kamera kayıtları ancak kolluk kuvvetleri tarafından talep edilmesi halinde teslim edilmesi gerekmektedir. Kat maliki bir adli vaka ile karşı karşıya kalması halinde öncelikle kolluk kuvvetlerine başvurması gerekmektedir.
7)Yöneticiden hesap vermesi talep edilebilmesi için kat malikleri kurulu toplantısının yapılması ve kat maliklerinin ½ çoğunluğunun talep etmesi gerekmektedir. Kat maliklerinin ferdi olarak yöneticiye başvurarak hesapları göstermesi talep edilemez.